西安優質辦公樓用戶意見調查

        在2014年第二季度期間，仲量聯行(以下簡稱JLL)商業地產部成功訪談153家企業，深入了解他們對西安辦公樓現狀的滿意度及在選擇辦公樓方面的要求。由于成熟商務區的企業數量較多，背景也較多元化，所以JLL的訪談調研相對集中在這些片區。其中，高新區以及南二環與小寨兩大片區被訪企業數量超過總數80%。

        在受訪企業背景方面，外資和內資各占四成，本地企業約占兩成。約九成受訪用戶目前的辦公場所位于乙級辦公樓項目內，甲級僅占約一成。

        由于高科技產業在西安優勢突出，亦是優質辦公樓市場主要的用戶來源。受訪企業按照行業分布來看大多來自高科技及信息技術和制造業，分別占22%和19%。然而，這次市場調查中，在國內各大城市的辦公樓市場中占比較大的金融服務業只占17%。

按受訪企業使用面積來看，外資企業在西安辦公樓市場的平均使用面積只有380平方米，小于內資和本地企業的平均使用面積。從企業所屬行業來看，貿易/零售類的企業平均每位員工使用面積最大，約13.9平方米；而專業服務類企業的平均每位員工使用面積最小，約10.9平方米。

        調查結果顯示，約三分之一的受訪企業表示滿意目前使用的辦公樓。其中，超過七成的甲級辦公樓用戶對其辦公條件感到滿意。然而，乙級辦公樓用戶滿意的只有不足兩成，超過一半的乙級用戶不滿意其目前所在辦公樓。主要原因大多在于大廈的硬件設備和物業管理服務未能滿足企業的要求。

        通過進一步對用戶不滿意的條件進行分析，JLL發現企業對辦公樓硬件條件如停車位數量和建筑外觀形象等占到所有不滿意條件的75%，而對物業管理服務不滿的占將近兩成。所得結果反映出市場上已有的辦公樓的物業管理服務多數未能達到目前企業各方面的要求。由于受訪企業多數位于城市核心區域，所以只有極少數企業對其辦公樓的交通及區位感到不滿。

        西安辦公樓市場將迎來更多升級需求

        由于不少企業在西安正處于業務擴張期，超過八成的受訪企業表示有意向在現有租約到期時進行擴充。這些企業中右近九成會積極考慮搬到硬件設備更為理想的辦公樓內。大部分受訪企業表示，辦公樓的硬件設備、區位地點以及交通可達性等是其搬遷考慮的主要因素。

        調研結果對開發商的啟示

        通過總結以上分析，JLL預計辦公樓市場上將會出現越來越多企業用戶因為業務擴充等原因傾向尋找更優質的物業。多數企業不僅只考慮項目的區位、交通及租金水平等因素，專業的物業管理服務以及更高規格的硬件設施亦成為其選擇辦公樓物業的重要考量因素。因此，JLL建議開發商應從這個角度考慮去設計產品，以迎來更大的市場。

——摘自《西安辦公樓市白皮書》仲量聯行2015年1月